藍德投資
帶你翻轉土地價值

房地產投資專家

關於顏小澎

－20年不動產開發經歷
－藍德投資總經理
－家勤開發建設創辦人

從20年前的普通素人，一路走進房仲、豪宅銷售、土地開發、太陽能與建設實務操作，投資數十件不動產案，累積成交超過上百件。光是南科農地，一年內就成交 50 案、買賣金額突破 30 億。他相信土地不只是投資，更是一場價值的重組，讓制度成為你翻轉資產的槓桿。

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我的故事

從一碗滷肉飯到一口千萬土地案

起點：一碗滷肉飯的日子

我選擇進入信義房屋，開始人生第一次真正的拼搏。25歲那年，午餐幾乎天天吃滷肉飯，為了省錢、為了效率。每天九點前到公司，凌晨兩點才回家，一週只能陪女朋友四小時。拼命的結果是：第五個月拿下新秀獎，但女朋友也離我而去。
我是巨蟹座，感情對我打擊很大。那段時間，看著公司那些做了十幾年的前輩，不是生病就是身材走樣，人生耗在這樣的輪迴裡，我開始懷疑：這真的是我要的嗎？
我提了辭呈，用一個月時間試圖挽回感情。很幸運地，女朋友回來了，連店長都挽留我，邀我加入信義的商仲部門。雖然每天得騎40分鐘機車通勤，但我也進入了全新的商用不動產領域。
2007年那年，我全年成交了近千萬，包含復興南北路與南京東路七間辦公室，商仲排行第三，看似明日之星，卻在2008年業績一落千丈。

轉捩點：從豪宅碰壁到土地啟蒙

2008年金融海嘯，我決定去中國走一遭，也曾經嘗試創業，但成績不是理想。2010年，我重新進入房地產業，這時候店面很夯，我耳聞同梯跟著幾位傳奇人物交手學習，像是「三黃一劉」─黃勇義、劉媽媽這些風雲人物，但我依然沒能打出頭。
2011年，朋友邀我加入海悅地產，這是一個以銷售豪宅為主的團隊。原本的客戶派不上用場，要如何接觸這些高資產的大咖，對我來說完全陌生。我土城長大，朋友圈單純，沒有這種人脈。
但靠著努力和同事的協助，我居然成功成交了元大董事李宗瑞爸爸的豪宅案。當時正逢性愛光碟風暴，我堅守專業，處理危機也建立起信任。
只是，好景不常。政府奢侈稅上路，豪宅市場急凍，團隊開始轉向海外房產銷售，而我，則因一次機緣，走向了人生的下一站─土地。
我認識了一位朋友 Allen，父親是迪化街的地主，開始協助建商居間收購土地。我跟著他處理案件，但始終無法成交。後來才發現，他根本沒接到源頭地主。
這與我在房仲學的完全不同。經他介紹，我進入一家專營土地的公司。老闆是代書，操作邏輯是：自己帶幾百萬直接跟地主簽約、送件到地政所。

實戰磨鍊：開疆拓土與血淚成長

進入這家公司後，我每天拿著公司紙本清冊，拜訪一戶戶地主。但名單太舊，很多地主早就賣了還裝作不想賣，效率奇低。公司上百人，到底怎麼還能活下去？我開始懷疑。
後來我發現，公司裡真正的「獵人」在做日據繼承地，這是從日本時代遺留下來、地址還寫著日本地名的地。我被學姊指派去地政事務所調資料，從地址對地籍圖、從老謄本推論血緣，找尋繼承人。
第一次完成這樣的土地收購案，從找人、到簽約、到送件，我有一種從未有過的成就感。
那時候我已經跟當時的女朋友交往十年了。有一天她被一位客戶挖角，雖然我反對，但隔天她仍決定離職。我為了愛，只能「買一送一」，跟著她一起跳槽。
那家公司是間質感很高的土地開發公司，結果我發現：整個團隊只有一個買方。為什麼一個人能撐起這麼大的局？原來，他是2008年金融海嘯後幫電子業大老把握空頭大買、賺進上億的高手。
2014年底，他們整包收購的林口A7土地（成本26億），轉手賣給遠雄56億。我第一次看到土地的槓桿如此巨大。

創業試煉：從太陽能到家勤開發

2016年，我業績破千萬。那年公司主管找上我，說親戚是雲豹關係企業高層，希望我南下拓展業務。北部高房價壓力大，我剛買了江子翠的預售屋，壓力如影隨形。
我辭掉一切，在雙十國慶那天南下台南，隔天租房子就開始作戰。剛開始工程師團隊不懂土地開發，我光是把開發跟興建團隊兩端融合，教會大家彼此理解就花了半年以上。
後來遇到更棘手的「議長問題」──因為太陽能案多集中在雲嘉海線，公司缺乏土開團隊，只能靠地方勢力。結果我們員工在地方被關門毆打，最後還得定期「拜碼頭」，才能勉強落地。
2017年，全年營收2500萬，但公司只賺了10%。我逐漸退出股東圈，專注尋找自己的定位。來我才知道，那數十甲土地興建完工的電廠，上面把投入資本轉手給基金公司，賺了數億。
我深受啟發：市場最大的份額，總是眼光精準，並投入資本且有能力整合一切的行家。

重生與啟發：用一口土地打造意義人生

2018年起，我把板橋住家賣掉，挑戰一口氣翻修18間套房，最終全部改裝完畢、順利獲利出場。卻沒想到房地合一稅2.0一上路，老屋翻新就此告終。
這時，大買找上我。我接下南科區段徵收任務，初期合作很順，收地數塊，沒想到後來老總要求傭金先拿走一半，其餘才按照公司制度走，太太堅決反對，最終我改為獨資硬撐下去。
那年市場起飛，地價從7萬一路漲到15萬。我帶領10人團隊做出3400萬傭收，自己投資也大賺，身價也跨過5千萬門檻，仿佛9位數再努力一下即可獲得。
但2023年後市場反轉，團隊內部也出現惡意中傷，整個團隊四分五裂。我開始轉向股市，但幾輪震盪後感到迷失。2025年川普變盤，我被融資斷頭，深刻體悟我做股票不快樂，我的熱情，還是在土地與房地產。
回頭看這一路，從信義房屋吃滷肉飯，到現在談的是一千坪的土地合建，我見過百億身價老闆、85歲還在念第五個學位的地主。我問他為什麼還要讀書，他只說：「這是我最快樂的事。」
我開始理解，人生最重要的不是賺多少，而是你快不快樂，有沒有意義。
所以我決定走向線上，把自己經驗分享出去，讓更多渴望從不動產穩健獲利的你，能用我走過的路，去實現自己人生的目標與夢想。
哪怕我自己得更累一點，我也願意。

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